Acheter une maison à Montréal

Ça y est, notre objectif est atteint : nous avons enfin acheté notre maison à Montréal. Après des années de préparation financière et de recherche, on se lance dans l'aventure de devenir propriétaire. Comme disait Louis-José Houde : j'ai payé ça une fortune, ça a été construit en 1914, le plancher est croche, le plafond coule, t'as pas de terrain, pas de place de parking mais à côté de chez vous, t'as une charcuterie que tu peux te rendre à pied. Ça te donne l'impression de mener une bonne vie. Toujours aussi drôle! Non, rassurez-vous, l'inspecteur l'a qualifiée de A1, mis à part quelques défauts mineurs à corriger.

Ça peut peut-être paraître un peu fou de notre part de vouloir vivre à Montréal si on compare les prix avec la banlieue. Mais comme je l'ai déjà expliqué, tout dépend de la façon dont vous économisez. Comme on l'a vu, posséder une seule voiture (ou une combinaison transport en commun / Communauto) permet de faire des économies substantielles qui rend possible l'achat d'une maison plus dispendieuse au coeur de la métropole. Et croyez-moi, malgré les prix élevés, ça se vend comme des petits pains chauds. En novembre 2010, sur l'île de Montréal, la valeur de revente médiane s'est établie à (source) :

• 350000$ pour les unifamiliales
• 250000$ pour les copropriétés
• 397000$ pour les «plex»

Et croyez-le ou non, dans Montréal-Centre, pour une propriété intéressante, nous avons souvent vu la vente se conclure à l'intérieur d'un délai d'une semaine!

Si vous aussi avez l'intention d'acheter une maison à Montréal (ou ailleurs au Québec), voici quelques informations pratiques pour la réalisation de votre projet.

Étape 1 : trouver une maison
Parcourez les rues des quartiers qui vous plaisent et repérez les maisons en vente par le propriétaire. Ça vous permettra d'économiser sur la commission de l'agent immobilier (le vendeur gonfle son prix pour absorber le coût). Sinon, jetez un oeil à DuProprio et sur MLS (regroupe la plupart des propriétés à vendre par les bannières). Vous devez savoir que les agents ont accès aux fiches des nouvelles propriétés quelques jours avant que ça s'affiche sur le système MLS. À quelques reprises, nous avons eu la surprise de constater que c'était déjà vendu dès la première journée d'affichage sur le site web.

Étape 2 : offre d'achat
Si une maison vous intéresse, faites une offre d'achat. Assurez-vous d'inclure une clause conditionnelle au financement et une autre pour l'inspection (suggéré).

Étape 3 : inspection
L'inspection par un professionnel est une bonne façon de connaître l'état d'une maison et d'avoir un aperçu des réparations que vous aurez à faire. Si c'est désastreux, vous pourrez retirer votre offre d'achat.

Selon cet article de La Facture, le coût d'inspection variant entre 240$ à 400$ en 2001. En 2010, le prix moyen était environ 500$ plus taxes chez les inspecteurs que j'ai appelé qui faisaient partis de l'AIBQ (Association des inspecteurs en bâtiment du Québec).

Étape 4 : financement
À moins que vous ayez déjà gagné à la loterie, vous devrez emprunter pour acheter. Vous pouvez aller à la banque ou chez un courtier hypothécaire (par exemple Multi-Prêts ou Hypotheca). De notre côté, nous n'avons eu aucune difficulté à obtenir de notre banque le plus bas taux qu'offrait le courtier. Il suffit de le demander.

Étape 5 : prime d'assurance hypothécaire
Si votre mise de fond (cash down) est inférieur à 20%, vous devrez payer une prime d'assurance sur votre prêt. Sur une maison de 250000$, 20% représente 50000$. Ce n'est pas tout le monde qui peut se permettre ce montant! Même si vous grattez les fonds de tiroirs et que vous réussissez à rassembler 49999$, vous aurez 3500$ de plus à payer (inclus dans le montant du prêt hypothécaire). Pourtant, ajoutez 1$ et votre prime sera de 0$. Autrement dit, plus vous mettez de cash down, plus cette taxe sera faible.

À titre indicatif, sur un prêt de 250000$ (selon les règles en vigueur en novembre 2010) :

Mise de fond	Prime à payer
0$	7750$
5000$	7595$
25000$	4500$
49999,99$	3500$
50000$	0$

Si vous avez des REER (Régime enregistré d'épargne-retraite), vous pouvez les retirer pour un RAP (Régime d'accession à la propriété) qui sera à rembourser à l'intérieur de 15 ans, à raison de 1/15 par année.

Étape 6 : notaire
Pierre Légaré sera heureux que vous alliez voir le notaire pour régler tous les papiers légaux. C'est un coût fixe qui ne dépend pas de la valeur de la maison. Pour nous, c'était 1300$ tout inclus. Consultez le site web de la Chambre des Notaires du Québec pour plus d'informations.

Étape 7 : taxe de bienvenue
Dès que vous devenez officiellement propriétaire, attendez-vous, dans les mois qui suivent, à avoir à payer la fameuse taxe de bienvenue (taxe de mutation). Le calcul se fait toujours à partir du montant le plus élevé entre le prix d'achat et le prix inscrit dans le rôle d'évaluation. Et comme le prix payé est pratiquement toujours le plus élevé...

Pour une propriété de 200000$ : 1750$.
Pour une de 250000$, ce sera 2250$.

Étape 8 : taxes municipales et scolaires
Selon la période de l'année où vous emménagerez dans votre nouvelle demeure, vous devrez rembourser à l'ancien propriétaire le ratio de la taxe municipale et scolaire qu'il aura déjà payé. Dans le pire des cas, ce sera 100% à prévoir dans votre budget.

De toutes les maisons comparables visitées, ces taxes variaient entre 2200$ et 3700$.

Étape 9 : déménagement
N'oubliez pas que le déménagement nécessitera quelques frais : louer un camion ou des déménageurs, briser votre bail si vous louez un appartement, la peinture, réparations, la bière et la pizza aux amis, etc.

Conclusion
Avant d'acheter une maison, même si ne mettez pas de mise de fond, prévoyez toujours d'avoir au minimum 8000$ à 10000$ de côté dans votre bas de laine. Pensez-y à deux fois et faites les calculs comme il faut pour éviter les désagréments.