À Montréal, il vaut mieux louer un appartement que d’acheter une maison. Vraiment ?
Ayoye. C'est vraiment ce que je viens de lire dans le billet de Major Blog. Est-ce que je devrais m'inquiéter (si vous me lisez régulièrement, vous savez que je suis l'un de ceux qui a perdu la tête et qui a acheté une maison sur l'île de Montréal) ? Bof, pas vraiment. J'ai tellement entendu dire de choses que je constate que tout le monde a raison et tout le monde a tord. Il y a trop de facteurs en cause et on ne peut pas énoncer une règle qui s'applique à tous. C'est comme de se faire dire par un expert : ce n'est pas un bon temps pour investir, tu vas faire seulement 1% d'intérêt à court terme. Ok, mais pour l'investissement à long terme ? Personne ne peut prédire. Et on peut faire parler les chiffres comme on veut.
D'ailleurs, en 10 ans d'investissements en REER, vous savez combien j'ai récolté en profit ? ZÉRO. Avec la crise financière de 2008 que personne n'avait vu venir, les intérêts ont fondu. Même que ça s'est traduit en perte de capital. La situation peut changer du jour au lendemain. Alors pour l'éclatement possible de la future bulle immobilière, on verra.
Quand j'ai écrit sur les jeunes et la location perpétuelle, je m'indignais déjà contre le pessimisme de certains et l'exagération des arguments présentés. Jusqu'à maintenant, rien ne m'a prouvé que j'avais tord. Louer au lieu d'acheter ? C'est clairement un argument
qu'on entend de la part de ceux qui possèdent des immeubles à logements
et qui préfèrent nous les louer plutôt que nous voir voguer vers l'indépendance.
Justement, je parlais avec un ami de Québec en fin de semaine et il me
disait que les appartements à louer étaient rendus vraiment dispendieux dans la région de la capitale, que c'était du jamais vu. Il n'y a pas si longtemps dans une banlieue de Montréal, un ami louait un 4 et demi à plus de 800$ par mois. Lorsqu'il a acheté sa maison pas très loin de
là, le montant de son hypothèque était inférieur à la
mensualité de son bail. C'est rendu ça la réalité. Qui nous dit que ce ne sont pas les prix des logements en location qui augmentent trop rapidement ?
Faire le choix de devenir propriétaire d'une maison, peu importe où elle se trouve, c'est aussi se libérer un jour
des paiements. C'est un investissement à long terme, à condition de pouvoir se le permettre bien sûr. Ça me rappelle lorsque j'ai acheté ma première voiture
neuve. Au concessionnaire, une fois que le vendeur a terminé de vous
servir et que vous êtes décidé à prendre possession de l'auto, on vous
envoie dans un autre bureau où un commis de services tente de vous
ajouter sur la facture des options, garanties supplémentaires,
antirouille, etc. Et on essaie aussi de vous convaincre de prendre la
voiture en location plutôt que de l'acheter. En pleine face, le bonhomme m'a pratiquement traité d'imbécile de préférer l'achat à la location.
Normal, puisqu'après le terme de location, on est obligé de louer à nouveau ou d'acheter, ce qui est beaucoup plus payant pour le concessionnaire et du même coup, contre nos intérêts.
À moins d'une de collection, une voiture, même si on l'entretient comme il faut, finira seulement par voir sa valeur diminuer. Au contraire, une maison prendra de la valeur à long terme. Quand mes parents ont acheté leur maison de banlieue dans les années 80, le montant
d'achat de 85000$ était considéré élevé. On disait qu'il fallait être
fou pour payer ça, que les prix finiraient par descendre. 25 ans plus
tard, elle est payée et pourrait être revendue environ 250000$. Certainement, au fil des ans, sa valeur a fluctuée mais au final, le prix a grimpé pour atteindre 3 fois sa valeur initiale.
Par mon expérience personnelle, ça fait moins d'un an et demi que j'ai acheté ma maison à Montréal. J'ai toujours dit que c'était un coup de chance mais je ne savais pas à quel point. Les papiers du notaire indiquent qu'à sa construction, le prix de vente était de 11000$. Multipliez au moins par 25 pour connaître sa valeur 50 ans plus tard. Je suis passé à la banque récemment et j'ai eu à faire évaluer la propriété. Sa valeur a grimpé de 21000$. J'ai mentionné que ça ne fait que 16 mois que je suis propriétaire ? Sans doute le meilleur placement que j'ai fait dans ma vie. Soudainement, l'histoire des REER me fait moins mal au coeur. Oui, la valeur risque de baisser légèrement si les taux montent mais au final, le prix grimpera chaque année en raison de la rareté. Dans le même quartier, une amie louait un logement à quelques coins de rue de là et elle se faisait appeler directement par des acheteurs potentiels qui souhaitaient entrer en contact avec le propriétaire. La demande est forte, l'offre est rare. D'ailleurs, je reçois 2 à 3 fois par semaine de la sollicitation imprimée d'agents immobiliers qui cherchent des maisons à vendre. Le visage de l'un d'eux (que je salue au passage!) est imprimé chaque semaine sur mon Public-Sac. Je me fais appeler pour savoir si j'ai l'intention de vendre dans les prochains mois. Quand tu as trouvé un bon filon, tu ne t'en débarasses pas.
Que ce soit pour une maison ou un iPad, tant que la demande est forte, inutile de l'afficher à prix réduit. Au contraire, les prix demeurent élevés. Dans l'immobilier, parce que c'est devenu trop cher à Montréal, plusieurs familles se sont déplacées en
banlieue. Et devinez quoi, il y a beaucoup de demande là-bas aussi! Donc pour ma part, sans nier qu'il y a peut-être une bulle, elle est présente partout.
Qu'est-ce qu'une bulle immobilière ? Selon la définition dans le billet Une bulle menace le Canada (Radio-Canada), une bulle se crée lorsque les taux d'intérêt sont bas et
l'accès au crédit est facilité, ce qui entraîne une hausse de la demande
immobilière. Toutefois, lorsque les taux d'intérêt repartent à la
hausse et l'accès au crédit est restreint, ceci fait chuter la demande
immobilière et éclater la bulle.
Les prévisions économiques vont tellement mal que le courtier Multi-Prêts est confortable d'offrir un taux de 3,89% pour 10 ans (donc les banques aussi puisqu'il fait affaire avec elles). Ce qui veut dire que les prix vont continuer à grimper dans les prochaines années. J'espère pour eux qu'ils ont
mieux analysé la situation que certains experts car ils risquent de s'en
mordre les doigts. Je dis ça comme ça.
Oui les banlieues débordent. Mais quand t'es rendu prêt à dépenser 225000$ pour une maison dans un secteur plus abordable comme St-Colomban ou St-Lin, on est en droit de se demander combien peut valoir une maison à Montréal. Le billet deMajor Blog indique qu'un condo de 239000$ à Montréal est trop cher ? Hum... Je suis allé voir les inscriptions sur Realtor.ca (MLS) et j'ai zoomé sur Terrebonne, la 10ème plus grande ville du Québec, située à environ 30 km au nord de Montréal. Amusons-nous un peu avec les filtres :
Nombre de maisons unifamiliales à Terrebonne (en vente en date du 10 avril 2012)
- Moins de 200000$ : 17
- 200000$-225000$ : 32
- 225000-250000$ : 65
- 250000$-300000$ : 94
- Plus de 300000$ :153
Excellent article dans le journal le Devoir : La mort lente de l'appartement à louer.
Salut!
Le marché immobilier est un cycle qui dure environ 8 ans, du creux au sommet, selon les économistes.
Le creux du marché haussier actuel que l'on vit date de 1997 environ.
Nous en sommes donc à la 15è année de ce cycle haussier. Années où on a vu le taux d'intérêt de la Banque du Canada plonger aussi bas que 0.25% durant la crise du crédit.
Au niveau du consommateur, il y a quelques années les règles d'admissibilité de la SCHL permettaient l'achat d'une propriété avec 0% de mise de fonds. On a même eu droit à des périodes d'amortissement hypothécaires de 40 ans!
Baisse des taux, accessibilité facilité à la propriété = explosion des prix.
Tout est une question d'offre et de demande. Par contre, je crois que les années fastes où certaines propriétés pouvaient gagner jusqu'à 20% de valeur PAR ANNÉE sont derrière nous.
L'immobilier est un marché où il y a tellement de variables à prendre en compte...
Vaut-il mieux louer qu'acheter? Impossible de donner une réponse simple à cette question.
Se loger est un choix de style de vie. C'est surtout un COÛT obligatoire.
Un coût qui implique plusieurs éléments qui sont trop souvent oubliés lors de l'analyse.
Les conseillers de l'ACEF conseillent de ne pas consacrer plus de 40% de son revenu NET à l'habitation, TOUT compris.
Prenons un travailleur ayant un revenu moyen 50 000$/an. Ce qui correspond à un taux marginal d'imposition de 38.4%. Donc 30 800$ net. Calculons 40% consacré à l'habitation = 12 320$/an ou 1026.67$/mois.
Enlevons à cela la portion de taxes foncières et scolaires (2500$/an) les frais de copropriété (150$/mois), les assurances (400/an), l'énergie (500$/an) ...
Il reste un peu moins de 600$/m qui pourrait être consacré à l'hypothèque. Ce qui permettra de se garder une marge de manoeuvre pour ne pas être étranglé par les paiements et pouvoir profiter de la vie (loisirs) et peut-être même avoir une automobile, si désiré.
Mettons cela aux taux inabituellement bas d'aujourd'hui, disons 4% (la moyenne est de 7% habituellement... et les taux sont dûs pour monter) pour un amortissement mensuel de 25 ans. On arrive à une copropriété d'environ 115 000$, sans mise de fonds.
Quelle propriété pouvons-nous acheter à ce prix aujourd'hui à Montréal? Un 4½ neuf, moyen de gamme, sans grand luxe, se vend 250 000$ environ.
Selon le recensement de 2006, le revenu moyen des ménages pour la région de Montréal est de 55 136$.
«Les économistes estiment que le marché est sain quand les logements représentent en moyenne trois fois le revenu moyen des ménages.»
http://lapresseaffaires.cyberpresse.ca/economie/immobilier/201110/15/01-4457609-fievre-immobiliere-quitter-vancouver.php
Donc 165 408$.
Prix moyen d'une unifamiliale pour les 4 derniers trimestres de 2011: 356 100$
Prix moyen d'une copropriété pour les 4 derniers trimestres de 2011: 257 000$
source: rapport d'analyse des marchés de la Fédération des chambres immobilières du Qc.
Donc le marché est clairement surévalué (en bulle), depuis plusieurs années. Principalement parce que les salaires n'ont jamais suivi la courbe d'évolution des prix immobiliers (et même des logements!).
Cette analyse basée sur les recommandations de l'ACEF et des économistes corrobore l'affirmation de M. Major comme quoi il vaut mieux louer que d'acheter à Montréal.
Merci de m'avoir lu!
@ChoseBinne sur Twitter.
[Partie 1]
Oui, d'une part c'est un choix dans son style de vie d'opter pour l'achat ou la location.
D'abord, ce qui me fait sourire, ce sont les arguments qui montrent le ratio de la location versus l'achat. Pour ne pas être biaisé, le calcul devrait considérer que pour la location d'un appartement, on doit payer toute sa vie.
Si on dit qu'un loyer est 1000$ par mois et si on suppose qu'il n'augmente pas et qu'on y vit 60 ans (de lâge de 25 ans à 85 ans), on aura payé 720000$ en loyer durant sa vie. Avec une hypothèque de 25 ans, j'aurai payé peut-être le même montant au total mais après le terme, je possède un actif (la maison) qui vaudra combien sur le marché 25 ans plus tard ? Le double ? Le triple ? C'est pourquoi l'argument en faveur de la location me paraît plutôt faible.
Ensuite, il faut considérer comment les gens gèrent leurs finances (trop souvent, plutôt mal). Il faut avoir les moyens et vouloir prendre les moyens si on considère acheter. C'est sûr que si tu es habitué à faire 2 voyages dans le sud par année, tu vas peut-être devoir les remettre en question. On pourrait avoir le même argumentaire au sujet d'avoir ou non des enfants. Encore là, choix de vie.
Il y a certainement une bulle dans l'immobilier au Canada mais de ce qu'on voit, ça ne touche pas tant Montréal comme illustre ce graphique des prix moyens de maisons au Canada depuis 2001 (contrairement à Vancouver, Toronto et Calgary qui ont des hausses énormes). En 2009, j'étais de passage dans le quartier Kitsilano de Vancouver (Colombie-Britannique) et le propriétaire de la maison où je demeurais disait déjà qu'elle avait une valeur qui dépassait le million sur le marché. Il l'a vendue en 2011, je n'ose pas savoir le prix parce que c'était une belle grande maison (4 chambres, garage + bachelor à revenu). On est loin de la réalité de Montréal. En complément à l'article de Marc, en voici un autre datant de 2009 qui devrait t'intéresser : De quoi a l'air une maison de 1,3 million à Vancouver.
[Partie 2]
Les spécialistes étudient des statistiques et des tendances et tirent trop souvent des "thumb rules" trop simplistes pour être appliqué à la situation de chaque individu. Pour moi, ce n'est pas tant le prix trop élevé des maisons qui m'inquiète, c'est celui des loyers qui sont devenus si élevés que ça devient plus intéressant d'acheter. Les promoteurs immobiliers de Montréal ont compris que l'argent est à faire dans la vente d'appartements, pas dans la location. Ils achètent et détruisent des petites maisons unifamiliales de 300K$ pour
construire sur le même terrain plusieurs unités de condos à 300K$ chacun. Encore une fois, rareté des maisons = hausse de la valeur. Et croyez moi, il y a beaucoup de demande sur le marché.
Et que dire du prix moyen des maisons... Par définition, c'est quoi au juste et ça vaut quoi comme indicateur ? Si on considère 3 maisons à 300000$ et 1 maison à 1 million, le prix moyen calculé est de 475000$. Supposons que la bulle éclate et que les prix chutent de 10%, la maison à 1M$ vaudra 0,9M, celles à 300K$ seront réduites à 290K$. Soudainement, le prix moyen vient de chuter à 442500$, soit une diminution moyenne de 32500$. Pourtant, c'est faux de dire que toutes les maisons viennent de perdre 32500$ en valeur. Il existe plus de gens capables de se payer une maison de 300000$ et capables d'absorber une petite baisse, peu importe qu'elle soit à Montréal ou en banlieue qu'il y en a qui peuvent se payer la luxueuse maison à 1M$.
Depuis la crise, on entend les fiscalistes dire que le Canada s'en sort plutôt bien et que l'économie est plus forte que la majorité (en tout cas plus stable). Alors svp, ne comparons
pas avec des villes américaines comme Detroit où il y a des quartiers entiers abandonnés
parce que les gens ne sont plus capables de payer. Nous n'avons pas fait les mêmes gaffes
qu'eux justement grâce aux interventions de la SCHL et des banques qui ont resserré les conditions de prêt.
On dit aussi qu'il faut regarder l'historique passé des prix pour se faire une idée. Cela dit, l'inflation a toujours fait augmenter la valeur des biens, y compris les maisons. C'est une valeur refuge pour beaucoup d'investisseurs et à date, peu y ont perdu leur chemise.
[Partie 3]
Marc disait dans son commentaire que se loger est un coût obligatoire. Les propriétaires d'immeubles à revenus le savent eux aussi et imposent le prix des loyers. C'est vrai que les hausses maximales sont règlementées par la Régie du logement seulement lorsque le locataire renouvelle son bail. S'il y a changement de locataire, ils ne se font pas prier pour réajuster le prix à leur avantage. Et parfois, c'est en si mauvais état qu'on peut douter que le propriétaire voudrait y vivre lui-même.
Pour faire un coup d'argent, combien de propriétaires convertissent les logements en condos ? Rareté des logements = hausse des coûts. À croire que la norme à Montréal ne sera plus de louer un appartement, ce sera soit d'acheter un condo pour y vivre, soit d'acheter un condo dans le but de le louer à un locataire àla recherche d'un logement. Les gens n'ont plus les moyens d'acheter un plex, alors ils achètent un condo qu'ils vont mettre sur le marché de la location. Les mensualités des loyers sont alors ajustés aux mensualités de l'hypothèque des propriétaires.
Pour le marché montréalais, ma lecture de tout ça est que si la bulle éclate, le prix des maisons à Montréal va diminuer légèrement et ce sont les condos et les maisons de banlieue dont la valeur a augmenté encore plus vite qui écoperont car il y aura trop d'offre par rapport à la demande.
De plus, les acheteurs se sont fait à l'idée qu'une maison, même en banlieue, vaut tel prix, qu'un condo à Montréal en vaut tant et qu'une maison sur l'île a son prix en conséquence (prestige ?). Et quand vient le temps de mettre en vente, les vendeurs le savent bien aussi.
Je n'écrate pas la possibilité que je fasse fausse route avec mon raisonnement. Je parle de ce que j'ai vécu dans cette expérience et si j'ai raison, ce sera un peu le fruit du hasard parce qu'on ne sait pas ce qui nous attend demain. J'ai fait le pari que l'investissement en valait la peine et chose certaine, je ne regrette pas mon choix.
J'aimerais intervenir sur certains de tes commentaires.
Si on dit qu'un loyer est 1000$ par mois et si on suppose qu'il n'augmente pas et qu'on y vit 60 ans (de lâge de 25 ans à 85 ans), on aura payé 720000$ en loyer durant sa vie. Avec une hypothèque de 25 ans, j'aurai payé peut-être le même montant au total mais après le terme, je possède un actif (la maison) qui vaudra combien sur le marché 25 ans plus tard ? Le double ? Le triple ? C'est pourquoi l'argument en faveur de la location me paraît plutôt faible.
Attention! Durant les années de posession de ta demeure, tu paieras des taxes, il te faudra la rénover, l'entretenir, etc. Bien sûr que tu pourrais récupérer quelque chose à la revente, mais il faut prendre en compte tous les coûts avant de conclure!
J'ai écrit «prix moyen des maisons», mais c'est plutôt le prix MÉDIAN.
Toute façon d'interpréter les chiffres a ses bons et mauvais côtés... Ça ne sert que de base pour une interprétation.
Je suis d'accord qu'avec une moyenne, ce n'est pas aussi fiable qu'un écart type.
Cela dit, l'inflation a toujours fait augmenter la valeur des biens, y compris les maisons.
Vrai!
C'est une valeur refuge pour beaucoup d'investisseurs et à date, peu y ont perdu leur chemise.
Au Canada à tout le moins! Les États-Unis et d'autres régions du monde nous ont par contre donné un sérieux avertissement: la valeur des maisons peut aller à la baisse quand le marché se corrige.
Je suis aussi d'avis que le marché locatif de Montréal devient de plus en plus comme Toronto, où (m'a t'on dit) le condo est prépondérant.
D'accord que si la bulle éclate, les quartiers éloignés du centre de l'Île et la banlieue écoperont en premier.
Les vendeurs (et acheteurs!) se sont fait à l'idée que tel type de propriété vaut tant. Je suis d'avis que si les taux d'intérêts et les délais de vente s'allongent, les idées préconçues face aux prix vont changer vite!
Mon exemple est très simplifié. C'est certain que le calcul doit tenir compte des taxes, entretien et lorsque nécessaire,des rénovations. À long terme, je suis persuadé que c'est un meilleur investissement.
Je serais curieux de lire une étude sérieuse à ce sujet. J'ai une connaissance qui m'a dit avoir fait un travail universitaire comptable sur ce problème (d'un point de vue strictement financier). Elle a conclu que c'était plus économique de louer mais elle s'est acheté une maison et a admis s'être trompée. Fais ce que je dis, pas ce que je fais ?
OK pour la médiane plutôt que la moyenne, ça fait du sens.
Concernant les délais de vente, de par mon expérience et confirmé par mon agent, la moyenne était d'environ 1 semaine dans le centre de l'île de Montréal ces dernières années. Avec surenchère dans plusieurs cas. Ça, ça nuit à la santé du marché.
Aux États-Unis, la situation est complètement différente. Il ne faut pas oublier que c'est la crise des subprimes (prêts à risques) qui a déclenché le krash de 2008. Quand les américains ne consomment pas, le reste de la planète en souffre par effet domino. La méfiance envers le système financier reflète ce qui se passe encore aujourd'hui sur l'ensemble de la planète.
On pourrait aussi soulever la question à savoir s'il est plus avantageux de louer et de mettre ses économies dans des placements ou bien d'acheter une maison pour la valeur qu'elle pourrait prendre à long terme (les deux sont spéculatifs) en plus d'avoir l'option de la ré-hypothéquer et de l'utiliser comme levier financier. Encore, ça dépend de plusieurs facteurs, chaque situation étant unique et j'en connais autant qui recommanderaient un que l'autre. Sans concertation entre ces spécialistes, qui croire ?
Quand il est question d'argent, il y a toujours des risques et c'est la façon qu'on gère nos avoirs qui fait qu'on en sort ou non gagnant.
Pour ceux qui suivent le marché : Le prix moyen des maisons recule à 369 677$ au pays (baisse de 0,5% en mars, par rapport au même mois un an plus tôt).
Le problème avec l'achat d'un condo c'est que si on calcule les frais de condos, les taxes, les rénovations obligatoires (celle qu'un comité a choisies pour vous) ce sont tous des frais non négligeables. Voulez-vous vous priver toute votre vie pour votre beau condo ? N,est-il pas plus enrichissant de voyager chaque année ? Tout dépend comment on voit les choses. Il n'y a pas de bonne réponse.